Glossaire

Capital de la SCPI
Augmentation et réduction de capital
Le capital social effectif peut être augmenté par la création de parts nouvelles sans qu’il y ait une obligation d’atteindre le capital social statutaire maximum. L’émission de parts nouvelles se fait à la valeur nominale augmentée d’une prime d’émission destinée à : amortir les frais engagés par la Société pour la prospection des capitaux, l’augmentation de capital, la recherche et l’augmentation de capital, assurer l’égalité entre les associés
Capital social effectif
Le capital social effectif représente la fraction du capital social statutaire effectivement souscrite ou émise en rémunération des apports
Capital social statutaire
Le capital social statutaire constitue le plafond à hauteur duquel des souscriptions pourront être reçues. Ce montant peut être modifié par décision des associés réunis en Assemblée Générale Extraordinaire.
Capitalisation
Correspond au nombre de parts, multiplié par le prix de souscription des parts.
Marché primaire
Le marché primaire d'une SCPI est le marché sur lequel sont émises des nouvelles parts. Pour une SCPI à capital variable, ces parts peuvent être émises au fur et à mesure des souscriptions. Pour une SCPI à capital fixe, de nouvelles parts sont émises lors des augmentations de capital.
Prime d'émission
La prime d'émission vient s'ajouter à la valeur nominale pour former le prix de souscription. Le montant de cette prime évolue pour prendre en compte l’évolution de la valeur du patrimoine et assurer l’égalité entre les associés dans le temps. Sur le fond, elle a vocation à amortir les frais engagés pour la prospection des capitaux et la recherche des immeubles ainsi que ceux relatifs à l’acquisition des immeubles. Elle intègre la commission de souscription, qui rémunère la Société de Gestion pour mener ces les opérations en question
Prix de souscription
Le prix de souscription est constitué de la valeur nominale de la part majorée de la prime d’émission
Valeur nominale
La valeur nominale d'une part est la valeur attribuée à la création de la SCPI
Contrôles externes
Agrément AMF
L’Autorité des marchés financiers (AMF) agrée les sociétés de gestion de portefeuille. C’est la Direction de la gestion d’actifs de l’AMF qui est chargée de l’instruction des dossiers d’agrément et du suivi de ces acteurs. Elle accompagne, par ailleurs, les professionnels en publiant régulièrement de la doctrine et des guides pratiques. VOISIN SAS est une société de gestion portefeuille disposant d'un agrément remis par l'AMF
Commissaire aux comptes
Un Commissaire aux Comptes (CAC) est un professionnel agréé de la comptabilité, qui exerce des missions légales pour certifier la conformité et la sincérité des comptes produits par des sociétés. Les comptes annuels d'une SCPI sont vérifiés par un CAC, qui remet son avis lors de l'Assemblée Générale
Dépositaire
Conformément au règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers, le dépositaire veille i) à ce que tous les paiements effectués par des porteurs de parts, ou en leur nom, lors de la souscription de parts de la société, aient été reçus et que toutes les liquidités aient été comptabilisées ii) et de façon générale au suivi adéquat des flux de liquidités de la société. Le dépositaire assure la garde des actifs de la société dans les conditions fixées par la règlementation. Le dépositaire i) s’assure que la vente, l’émission, le remboursement des parts effectués par la société ou pour son compte sont conformes aux dispositions législatives ou règlementaires, au règlement général de l’AMF et aux statuts, ainsi qu’aux documents d’information de la société ii) s’assure que le calcul de la valeur des parts de la société est effectué conformément aux dispositions législatives ou règlementaires, au règlement général de l’AMF et aux statuts, ainsi qu’aux documents d’information de la société iii) exécute les instructions de la Société de Gestion sous réserve qu’elles ne soient contraires aux dispositions législatives ou règlementaires, au règlement général de l’AMF et aux statuts, ainsi qu’aux documents d’information de la société iv) s’assure que, dans les opérations portant sur les actifs de la société, la contrepartie lui est remise dans les délais d’usage v) s’assure que les produits de la société reçoivent une affectation conforme aux dispositions législatives ou règlementaires, au règlement général de l’AMF et aux statuts, ainsi qu’aux documents d’information de la société.
Expert externe en évaluation
La valeur de réalisation ainsi que la valeur de reconstitution sont arrêtées par la Société de Gestion à la clôture de chaque exercice sur la base d’une évaluation des immeubles réalisée par un expert externe en évaluation ou plusieurs agissant solidairement. Chaque immeuble fait l’objet d’au moins une expertise tous les cinq ans. Cette expertise est actualisée chaque année par l’expert. La mission de l’expert externe en évaluation concerne l’ensemble du patrimoine locatif de la Société. Elle doit être conduite dans le respect des méthodes appropriées aux sociétés civiles de placement immobilier. L’expert externe en évaluation est nommé par l’Assemblée Générale. Il est présenté par la Société de Gestion, après acceptation de sa candidature par l’Autorité des Marchés Financiers
Frais et fiscalité
Commission de cession
Cette commission rémunère le travail assuré par la Société de Gestion pour animer le marché secondaire
Commission de gestion
Cette commission rémunère le travail de gestion d'actifs assuré par la Société de Gestion (entrée/ sortie des locataires, formalités administratives et réglementaires, suivi du patrimoine et décision d'investissements, etc.). Elle est versée par la SCPI à la Société de Gestion sur la base des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets. Son montant et les modalités de perception sont fixées par les statuts de chaque SCPI
Commission de souscription
Cette commission rémunère la prospection des capitaux, les frais d’étude et d’exécution des programmes d’investissement. Elle est prélevée au moment de la souscription est intégrée dans la prime d'émission. Son montant est fixé de façon statutaire
Plus-value
La plus value brute correspond au prix de cession d'un immeuble, diminué de son prix d’acquisition. Depuis le 1er février 2012, la plus value brute est diminuée d’un abattement progressif tenant compte de la durée de détention i) aucun abattement n’est pratiqué au titre des 5 premières années de détention ii) un abattement de 2 % est appliqué pour chaque année de détention de la 6e à la 17e année iii) un abattement de 4 % est appliqué pour chaque année de détention de la 18e à la 24e année iv) un abattement de 8 % est appliqué pour chaque année de détention de la 25e à la 30e année. Ainsi l’exonération totale intervient après 30 ans de détention (au lieu de 15 précédemment). La troisième loi de finances rectificative 2012 a institué une nouvelle taxe sur les plus values immobilières d’un montant supérieur à 50 000 Euros (pour plus d'informations, vous reporter aux notes d'informations des SCPI) Ce régime s’applique i) lorsque la Société vend un immeuble : l’éventuel impôt sur la plus-value est payé par le notaire au moment de l’acte, pour le compte des associés personnes physiques. Pour les personnes morales, la quote-part de plus-value à déclarer est ajoutée à leur quote part de revenus imposables annuels ii) lorsqu’un associé cède ses parts : l’éventuelle plus-value imposable est déclarée, et l’imposition due, lors de l’enregistrement de la cession.
Revenus financiers
Ils ne représentent qu’une petite part du revenu global. Ils sont réalisés par la SCPI grâce au placement de sa trésorerie et sont également imposés au niveau de chaque associé. La Société de Gestion détermine chaque année le montant des revenus financiers imposables de chaque associé et lui adresse le relevé individuel correspondant.
Revenus fonciers
Ils sont constitués par les recettes locatives et bénéficient d’un certain nombre de déductions : frais de gérance, travaux de réparation et d’entretien, taxe foncière, prime d’assurance, frais de procédure, frais de relocation… La Société de Gestion détermine chaque année les éléments du revenu foncier imposable pour chaque associé (revenus bruts, charges déductibles, éventuellement intérêt d’emprunt, revenu net) et adresse à chacun un relevé individuel indiquant ses quotes-parts à déclarer
Marché secondaire et retrait
Marché secondaire
Le marché secondaire d'une SCPI (le plus souvent, à capital fixe) est le marché sur lequel sont échangées des parts existantes de SCPI, entre acheteurs et vendeurs. Ce marché est animé par la Société de Gestion, qui s'occupe d'enregistrer les ordres d'achat et de vente, et de les confronter pour déterminer un prix d'exécution.
Ordre de vente/ d'achat
Sur le marché secondaire, les ordres de vente et d'achat permettent aux vendeurs et acheteurs potentiels de faire connaître les conditions de prix et de quantité dans lesquelles ils souhaitent réaliser une transaction
Prix d'exécution et exécution
Sur le marché secondaire, la Société de Gestion procède périodiquement, à intervalles réguliers et à heure fixe, à l’établissement d’un prix d’exécution par confrontation des ordres (achat et vente) inscrits sur le registre. Sont exécutés en priorité les ordres d’achat inscrits au prix le plus élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus faible. A limite de prix égale, les ordres sont exécutés par ordre chronologique d’inscription sur le registre.
Retrait
Dans une SCPI à capital variable, un associé peut sortir de la SCPI en demandant le retrait de ses parts auprès de la Société de Gestion. Ce retrait se fait à une ""valeur de retrait"" fixée dans les statuts, et dans la limite des clauses de variabilité du capital. Sauf à disposer d'un fond de remboursement, le retrait n'est pas garanti : il s'opère au fur et à mesure des nouvelles souscriptions enregistrées (qui viennent donc en contrepartie). En cas de blocage des retraits, la Société de Gestion peut proposer aux associés réunis en Assemblée Générale Extraordinaire d'instaurer un marché secondaire
Patrimoine de la SCPI
Bail et résiliation
En immobilier d'entreprise, le locataire peut, le plus souvent, résilier son bail tous les 3 ans, 6 ans, ou 9 ans. On parle de bail « 3/6/9 ». Toutefois, dans le cadre des négociations avec le propriétaire, il est possible de conclure un bail « ferme à 6 ans » (ou 9 ans). Cela signifie que le locataire s'engage à ne pas le résilier avant 6 ans (ou 9 ans)
Provision pour grosses réparations
Les grosses réparations concernent en particulier les ravalements de façade, réfections d’étanchéité, remplacements de chaudière, mises aux normes électriques, etc. Elle est constituée annuellement dans les comptes de la SCPI, sur la base d’un plan d’entretien quinquennal établi par VOISIN. La note d’information d’IMMO PLACEMENT stipule que ce taux est fixé à 3,5% des loyers encaissés HT.
Valeur de réalisation
Elle est calculée en ajoutant à la valeur vénale des immeubles déterminée par un expert externe en évaluation, la valeur des autres actifs diminuée des dettes, le tout ramené à une part
Valeur de reconstitution
Elle est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (frais et droits sur acquisition et commission de la Société de Gestion), le tout ramené à une part
Valeur vénale
La valeur vénale correspond à la valeur des immeubles estimée par un expert externe en évaluation
Performance de la SCPI
DVM
Signifie "Distribution sur la valeur de marché" dont le résultat est un taux. Il correspond au rapport entre le revenu brut (avant prélèvements) versé au titre de l’année, et le prix de part acquéreur moyen de l’année. Le prix de part acquéreur moyen de l'année correspond quant à lui à la moyenne des prix de parts acquéreur (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges
Plus-value
Dans les comptes d'une SCPI, la plus value correspond aux gains engrengés par la SCPI lors de la revente d'un ou plusieurs immeubles. Si cette valeur est négative, on parle de "moins value".
Report à nouveau (RAN)
Dans les comptes d'une SCPI, le Report à Nouveau est la portion des revenus distribuables qui sont mis en réserve (quand cela est possible)
TOF, ou Taux d'Occupation Financier
Le taux d’occupation (TOF) est l’expression locative de la SCPI. Il se détermine comme suit : montant total des loyers et indemnités d occupationfacturés, ainsi que des indemnités compensatrices de loyers, rapport au montant total des loyers facturables dans l hypothèse où l intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée. Il prend en considération les flux effectivement facturés au titre du trimestre civil écoulé.
TRI, ou Taux de Rendement Interne
Taux de rendement interne annualisé sur une période donnée (le plus souvent 5 ans, 10 ans, 15 ans, ou 20 ans). Avec à l'entrée le prix acquéreur de la première année considérée, et à la sortie le prix d'exécution (SCPI à capital fixe) ou la valeur de retrait (SCPI à capital variable) au 31 décembre de la dernière année écoulée, et sur toute la période concernée les revenus distribués avant prélèvement libératoire. Le TRI est un indicateur qui renseigne sur la performance globale d'une SCPI : il prend en compte le rendement annuel (les revenus distribués rapportés au montant de la part) et la plus value en capital (ou la moins value) réalisée au moment de la revente des parts
Univers des SCPI
SCPI à capital fixe
Une SCPI à capital fixe est une SCPI qui augmente son capital suite à une décision prise en assemblée générale extraordinaire des associés. Dans le langage courant, on dit que la SCPI ""ouvre son capital"", ou procède à une ""augmentation de capital"". Dans certains cas, les associés déjà présents au capital de la SCPI peuvent bénéficier d'un droit prioritaire de souscription, en décrétant une période pendant laquelle ils sont les seuls à pouvoir souscrire
SCPI à capital variable
Une SCPI à capital variable est une SCPI qui augmente son capital à tout moment, à concurrence de son capital social statutaire. Si ce dernier est atteint, l'Assemblée Générale peut décider de le relever
SCPI d'entreprise
Une SCPI d'entreprise est une SCPI dont la politique d'investissement cible quasi-exclusivement des actifs immobiliers à destination des entreprises (bureaux, commerces, entrepots). Il s'agit le plus souvent de SCPI de rendement
SCPI d'habitation
Une SCPI d'habitation est une SCPI dont la politique d'investissement cible quasi-exclusivement des logements. Il s'agit le plus souvent de SCPI fiscales
SCPI de déficit foncier
Une SCPI de déficit foncier est une SCPI dont la politique d'investissement vise à générer du déficit foncier pour le compte de ses associés, en acquérant des immeubles nécessitant la réalisation de lourds travaux, avec une perspective de plus-value potentielle lors de la revente des immeubles
SCPI de rendement
Une SCPI de rendement est une SCPI dont la politique d'investissement vise à générer des revenus réguliers à ses associés en gérant un patrimoine immobilier. Ces SCPI investissent, le plus souvent, dans de l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerce, logistique, etc.)
SCPI fiscale
Une SCPI fiscale est une SCPI dont la politique d'investissement vise à générer des revenus à ses associés tout en bénéficiant des dispositifs fiscaux ""d'aide à la pierre"". Ces SCPI investissent, le plus souvent, dans l'immobilier d'habitation et ont une durée de vie limitée à la durée de l'avantage fiscal
SCPI régionale
Une SCPI régionale est une SCPI dont la politique d'investissement vise une région en particulier. Il s'agit le plus souvent de SCPI de rendement qui investissent en immobilier d'entreprise
Société de Gestion de Portefeuille
Rappelons les définitions données par l'AMF : les Sociétés de Gestion sont des entreprises d’investissement qui exercent à titre principal une activité de gestion sous mandat ou qui exercent une activité de gestion collective. En termes réglementaires, les SCPI sont classifiés comme des ""Fonds d'Investissement Alternatifs (FIA)"", qui sont décrits comme suit : Les FIA ""lèvent des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les investir, dans l’intérêt de ces investisseurs, conformément à une politique d’investissement que ces FIA ou leurs sociétés de gestion définissent"". Si l'on applique cette définition à notre cas, VOISIN SAS est la Société de Gestion, et les SCPI EPARGNE PIERRE, IMMO PLACEMENT, FONCIERE REMUSAT, IMMAUVERGNE sont des FIA. La politique d'investissement est définie SCPI par SCPI, et non pas au niveau de la Société de Gestion. En tant que Société de Gestion, VOISIN SAS est investie des pouvoirs les plus étendus pour la gestion des biens et affaires des SCPI qui lui sont confiées, et pour réaliser tous les actes relatifs à leur objet sous réserve des pouvoirs attribués par les Assemblées Générales, par la loi et les règlements. VOISIN SAS a notamment les pouvoirs suivants, lesquels sont énonciatifs et non limitatifs : i) entreprendre toutes les actions commerciales directes et indirectes pour développer la collecte, en vue de l'investir conformément à la politique d'investissement édicté pour chaque SCPI ii) réaliser tous les actes relatifs à la valorisation du patrimoine (décisions de cession/ acquisition, travaux, etc.) et à sa gestion locative (recherche et négociations avec les locataires, gestion des entrées et sorties, gestion administrative et comptable, etc.)
Vie d'une SCPI
Assembée Générale
L'Assemblée Générale régulièrement constituée représente l'universalité des associés et ses décisions sont obligatoires pour tous, même pour les absents, les dissidents ou les incapables. Les Assemblées sont qualifiées d'""Extraordinaires"" lorsque leur décision se rapporte à une modification des statuts et d'""Ordinaires"" dans tous les autres cas, notamment : approbation/rejet des comptes, répartition des bénéfices, nominations de l'expert, du commissaire aux comptes, etc. Les associés sont réunis chaque année en Assemblée Générale dans les six premiers mois suivant la clôture de l'exercice, au jour, heure et lieu indiqués par l'avis de convocation. Les Assemblées Générales sont convoquées par la Société de Gestion, mais peuvent également être convoquées à l'initiative d'autres parties si la situation l'exige. Les pouvoirs de l'Assemblée Générale, et les modalités de convocation, de rédaction de l'ordre du jour, et de vote sont spécifiées dans les statuts.
Bulletin trimestriel d'information
Il est adressé en même temps que les distributions trimestrielles de revenus. Il fait le point sur : le marché des parts (primaire et secondaire), les acomptes distribués, l’évolution du patrimoine immobilier, les mouvements de locataires
Conseil de Surveillance
Les missions du Conseil de Surveillance sont définies par les dispositions de l’article L.214-99 du Code Monétaire et Financier et l’article 422-199 du Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers. Le Conseil de Surveillance est chargé d’assister la Société de gestion et de contrôler ses actes. Il opère, à toute époque de l’année, les vérifications et contrôles qu’il juge opportun et peut se faire communiquer tous les documents qu’il estime utiles à l’accomplissement de sa mission ou demander à la Société de Gestion un rapport sur la situation de la Société. Chaque année, il présente à l’Assemblée Générale, un rapport sur la gestion de la Société et donne son avis sur les projets de résolution soumis par la Société de Gestion aux associés. Il est tenu de donner son avis sur les questions qui pourraient lui être posées par l’Assemblée Générale
Rapport annuel
Il est adressé en même temps que la convocation à l’Assemblée Générale annuelle. Il contient : les rapports de la Société de Gestion, du Conseil de Surveillance, du Commissaire aux Comptes | l’état du patrimoine | le compte de résultat | l’actif immobilier | le marché des parts | les ratios et chiffres significatifs